上海市浦东新区人大代表黄明贵
在全球大都市步入发展成熟期的今天，如何破解中心城区养老服务供给侧与需求侧的结构性矛盾，已成为城市治理的一道必答题。2025年5月，在上海市浦东新区开展的养老事业发展“十五五”规划专项调研中，区人大代表黄明贵立足潍坊社区等老旧小区实地走访，提出了“潍享安养”医养协同创新试点方案。这一融合“以房养老、以保养老、医养结合”的新机制，为国内一线老城破解重度老龄化难题提供了生动的“浦东样本”。
直面痛点：繁华城区的养老“隐痛”
地处浦东核心商圈的潍坊社区，常住人口约10万，老龄化率高达33.8%，远超20%的国际重度老龄化警戒线。调研显示，繁华背后隐藏着多重结构性矛盾。
大量高龄长者正深陷“资产富裕、现金匮乏”的普遍困境：他们坐拥市中心高价值房产，日常却仅靠有限的退休金度日，一旦突发疾病，往往缺乏应急照料。与此同时，老龄人口激增导致公共养老和医疗资源超负荷运转，作为基层治理终端的居委会也长期不堪重负。此外，老旧小区硬件老化且适老化改造落地困难，不仅束缚了老人的居家生活，也阻碍了青年人才流入、削弱区域经济活力。而传统的“以房养老”需抵押或变卖房产，违背了国人房产留赠后代的心理预期，老人接受意愿普遍低迷。
破局之道：不卖房的“本土化”养老创新
面对上述难题，“潍享安养”模式给出了极具操作性的闭环解决方案。该模式由大型专业医养机构或混合所有制主体作为承接方，核心运作路径如下：
房产抵押破局：考虑到高龄长者难以直接向银行贷款，由项目承接方代老人以自有住房向银行办理抵押借款，打通资金源头。
旧房改造升值：老人闲置的旧房由运营方统一修缮，升级为高标准人才公寓对外招租，租金专项用于偿还银行贷款利息与运营开支。
资金双重配置：抵押所得本金一分为二：一部分用于购置大型医养机构床位使用权，保障老人享受高质量“医康护养教”一体化服务；另一部分配置稳健的人寿保险，用保单收益持续支付老人在院开销，打造稳定现金流。
化解传承顾虑：老人百年之后，机构通过处置床位与保险资产结清银行本金，将房产完整交还子女继承。这一设计既守住了国人房产传承的心理底线，又较大程度上破解了传统模式的落地痛点。
多方共赢：重塑高质量医养生态圈
这套本土化养老新机制的落地，实现了社会效益与经济效益的多维赋能。
对政府和社区而言，通过市场化手段盘活存量房产，大幅削减了财政兜底开支。利用老旧住宅改造为人才公寓吸引青年落户，不仅优化了片区人口结构，更加速了老城更新与面貌升级。同时，居委会得以从繁杂的养老照护事务中抽身，聚焦社区治理本职工作，实现了“减负增效”。
对参保老人及家属而言，老人不动用自有房产产权即可获得长期稳定现金流，告别独居无助的困境，真正实现了体面、有尊严养老。子女不仅不用背负高额养老开销，房产继承权也被制度固化，卸下了照护与财产的双重顾虑，家庭关系更趋融洽。参与项目的医养机构则通过床位运营、保险合作等方式拓宽了营收渠道，打造出本土医养行业的标杆品牌。
展望未来：万亿级存量市场的“浦东样本”
目前，国内多数一线城市老旧社区普遍面临着老龄化偏高、房产存量充足但养老资源短缺的共性难题，这为“潍享安养”模式提供了广阔的全国复制土壤。代表团队建议，各地可由政府牵头出台配套扶持政策，优先选取核心城区高老龄化社区先行试点，借力数字化平台实现全域铺开，并配套完善长护险保障内容。
业内分析指出，若该模式在全国大范围落地，有望盘活国内一线城市万亿级存量住宅资产，极大释放“银发经济”消费潜力，并撬动康养、医疗、保险与城市更新全产业链发展。对“潍享安养”模式的参与者来说，这一创新模式紧扣“积极应对人口老龄化”与“健康中国”两大国家战略，为全国超大城市破解都市养老困局交出了一份精彩的“浦东答卷”。
