本期嘉宾:江曼 愿景集团副总裁、总设计师

  本期主持人:卢望高 荣邦瑞明城市运营事业部总经理

  本期企业:愿景明德(北京)控股集团有限公司

  截至2023年末,我国城镇化率达到66.16%,我国的城镇化进程步入中后程阶段,城市发展方式从以往的增量开发逐步转向存量更新。通过对存量物业进行有机更新,赋予其新的价值;通过专业运营,盘活存量资产,补充和完善城市的服务功能,进一步提升城市活力等,成为了当前阶段地方政府关注的重点。投资企业参与城市更新和存量资产盘活项目除了具备一定的投资能力外,更加需要具备专业的运营服务能力。本期对话,非常荣幸邀请到了愿景集团副总裁、总设计师江曼老师,与我们共同探讨老旧小区有机更新和社区运营的那些事儿。

  愿景集团是国内城市更新领域领先的投资运营机构,近年来,依托专业团队在老旧小区更新和社区运营领域积累了丰富的实践经验,打造了一批行业的标杆项目,很多老旧社区更新项目在愿景集团专业团队的更新改造和专业运营之下,焕发出新的活力,极大的提高了居民的居住环境质量和社区配套服务水平,同时也为愿景集团在社区城市更新领域建立了自己的行业地位和品牌影响力。

  卢望高:咱们愿景集团参与城市更新项目主要是重资产模式还是轻资产输出?

  江曼:愿景还是以轻资产输出为主,重点聚焦策划和运营两端,当前设计业务也存在较不的确定性,设计工作还是以北京的项目为主,京外项目的设计业务需要甄别,有不确定性,北京的设计师去外地做设计成本普遍偏高。另外,政策研究也是愿景的强项,无论是各个大学的课题还是研究院的课题,我们都可以作为实施方参与其中,提供我们在政策落地、项目实践验证方面的研究性成果输出,每年愿景政策研究部分的课题收入基本上可以覆盖我们正常研究人员的成本。

  另外,愿景与国央企合作主要也是轻资产方式输出为主,也是聚焦策划和运营,目前和首开、天恒、中建八局等企业都有合作,前期帮助他们做项目策划和包装,协助他们一起拿项目,项目投资建设归他们,策划运营由愿景负责,或者我们双方成立合资公司负责运营,一般来说愿景基本不介入资产端。

  此外,有些项目我们也会参与投资,但是要求相对较高,首先,地方政府或国央企的主要领导的任期及换届是我们考虑是否投资的首要因素。如果地方政府的主要领导是刚刚开始上任的,而且之前与我们有过合作基础的话,一般来说我们是更愿意参与这类项目的投资。其次是对项目的收益率有要求,一般不低于8%;最后,目前在和国央企合作的项目当中,一般不参与投资,但如果确实需要投一点才能获取后续的运营,或者我们投资能够更好的降低更新改造的成本,我们会参与投资,资金的安全是我们考虑的很重要的因素。

  卢望高:如何判断一个老旧小区是否具有更新改造运营的价值?愿景一般从哪些维度来评估一个老旧小区更新项目的投资可行性?

  江曼:首先是我们在区域选择上更加聚焦经济比较发达地区和人口净流入的城市,例如长三角、大湾区和北京等发达城市以及百强县的城市核心区,一般来说我们关注的老旧小区通常位于这些核心城区。目前,我们已经选定了武汉、合肥、广州、重庆、成都、北京和无锡等城市作为目标,并提前在这些城市进行了很好的布局。

  其次,我们运营比较关心的是小区里面能否增加可经营的面积。当前,地方的老旧小区的资产大多数在地方国企或房管局手中,因此在前期策划阶段,我们策划人员会根据老旧小区的基本情况和居民访谈调研,制定相应的业态规划及相关经营性空间的需求;我们也会和相关的政府部门一起想办法,研究在小区内合理增加一些公共空间和可经营性面积,以满足相关便民业态和服务业态落地的空间要求。但是,不是所有城市能增加经营性面积,有些城市比较困难,例如北京,北京整体执行的是减量发展的政策,想要增加经营性的面积和公共空间就比较困难,只能通过一些临时性建筑来实现;而在其他城市,弹性空间就想对要大一些,可以适当增加一些经营性面积和社区公共空间,例如重庆,在重庆九龙坡区谢家湾的改造,我们通过沿街增加公共空间,布局社区食堂、生活美好会客厅和菜市场等民生设施,来响应居民便民服务的需求,解决老百姓的急难愁盼,最终形成一些可运营的资产,我们负责资产的经营,资产所有权还是归属村集体,我们主要通过租金收入来平衡前期的沿街商业的改造投入及合理收益。

  再次,老旧小区及周边的人口密度也是判断一个小区是否有改造的价值非常重要的一个因素,人口密度高的地区通常更具有改造的价值,因为这些地区的居民对改善居住环境、公共服务以及便民服务的需求更为迫切,覆盖的人群也更广泛。

  我们评估一个小区是否具有改造的可行性,主要考虑几个维度:

  一是小区需要有城市体检,基于城市体检结果,地方政府有相应的更新改造资金投入和支持,因为社区更新里面有比较多基础设施类的公益性项目的投资,这些项目我们认为是需要地方政府给予资金支持的,我们的资金只能是作为一种补充,主要投向有经营性收入的资产。

  二是可以发挥我们的特长,我们的工作重点与城市体检不同,城市体检强调的“物”,我们非常强调“以人为本”,非常关注社区居民的特征以及他们的需求,例如有的社区外来务工者比例较高、有的社区三线建设者比例较高,还有像劲松社区这样以老工人为主的社区,他们的需求各不相同。我们的特长是挖掘这些人群的刚性需求以及如何在社区商业中,比如说5分钟生活圈,15分钟生活圈来满足他们的需求,这将成为我们未来社区商业的核心内容。当然,我们追求的不是标准化的解决方案,因为不同社区的人群不同,最终的业态布局和运营特征也会有所不同,比如说即使表面上看起来都是菜市场,但实际上它们的招商内容是有差异的。

  三是项目层级要高,我们承接项目基本上是一把手工程,即使最初不是,我们也会通过策划和包装将其转变为一把手工程,我们做的好几个标杆项目,都上了中央电视台,受到了广泛的报道,很多地方政府也希望我们能帮他们的把项目打造成标杆项目。一个城市的城市更新政策体系的成熟度,虽然重要,但不是我们最关注的,因为即使开始政策不成熟,我们也可以和地方政府一道通过制定相应的社区更新的制度来推动项目实施,例如,我们在无锡和武汉的城市更新制度当中都提供了不少政策建议,在北京的城市更新政策中,其中也有将近30%的政策贡献。当然,社区内可经营性资产的收入是我们非常重视的,项目的经济效益是我们项目成功的关键。

 卢望高:从社区更新项目价值链来看,项目运营承担着项目最终的价值兑现,但是运营作为最后一环,如何确保项目前期策划、规划设计、更新改造能够满足项目运营的基本要求呢?愿景集团是如何实现的呢?

  江曼:关键是运营要前置,在策划阶段,我们策划团队有别于一般的规划团队,主要由资产评估师、社会工作者和心理学家等专业组成,他们的核心任务是专注于发掘社区的潜在价值。我们内部把他们比喻成就“捡金豆子的人”,比如将空地变成停车场,或者将违建拆除后改造成可经营的合法建筑,以及哪些区域可以加广告和哪些地方可以加充电桩等,尽最大可能为项目创造经营性收入,形成最终的策划方案。针对其中的基础设施和公共服务项目,我们会尽可能争取属地政府给予相应的投资支持,资产一般也归地方国企平台或房管局所有,愿景集团重点负责内外部的装修装饰投入。

  在规划设计阶段,我们不仅要考虑规划设计本身,还要满足后期运营的需求。我们的角色经常被误解,有人认为我们是搞设计的,有人认为我们是来算账的。实际上,我们做的是架构设计,从策划到运营落地,规划设计和工程可研只是其中的一部分,我们的目标是发掘所有可经营的资产,包括土地、物业空间、树上的灯牌和广告位等。

  在不同的城市,根据其管理的单位不同,我们可能会与城投公司合作,也可能直接从政府端承接策划和运营的职责。无论那种方式,在策划过程中,我们都要综合考虑运营成本和可能的亏损,并做好预算安排和向政府申请缺口补贴的计划。

  在更新改造实施阶段,我们要重视工程预算和投资预算的平衡,确保项目在工程和投资两方面都能获得利润。当前,我们主要专注于社区更新的项目,对于片区级城市更新以及大型公建设施的更新改造投资,如火车站、工业厂房等,我们会尽量避免承接,那不是我们擅长的领域。

  此外,我们还需要积极整合各种可能的上级专项资金,并尽可能争取在更新项目中使用,包括发改、商委、财政、园林公司、城管、民政、养老、体育等费用,我们都希望能够用于社区项目,我们的理想目标是将政府的每一笔钱都花在刀刃上,都花在解决老百姓的急难愁盼上。这几年来,我们学会了如何将街道和政府围绕社区的资金统筹起来,这节约了很多资源,而且花的非常透明。

  卢望高:老旧小区更新改造涉及主体众多,包括小区业主、街道、区县政府、商户、投资企业等,如何平衡不同主体之间的更新改造的诉求?

  江曼:一般来说,我们在前期做更新改造的顶层设计阶段,要先分清楚社区更新改造过程中的事责边界,“谁的孩子谁抱走”,先不说谁是利益主体,先要明确“是谁的事情”,事情的责任主体理清楚后,再来研究做这件事情的钱够不够的问题,钱不够情况下,需要研究的是居民和地方政府怎么出钱的问题,这个问题比其他任何问题都难,如果是多业权情况是最难解决的,需要仔细的把账算明白,不同业主在更新改造后能够获得哪些利益,我们需要平衡多方利益,让他们实实在在看到能够通过我们的项目获益。

  卢望高:众所周知,老旧小区更新改造项目实现投资平衡是比较困难的,愿景集团在目前已经实施或在实施的城市更新项目中,有哪些好的经验或做法来实现项目投资闭环?

  江曼:我们的做法其实就是一二三级联动,把老旧小区当一级开发来干,首先可以把项目范围扩大,不局限于围墙里的老旧小区,我们在重庆九龙坡谢家湾项目就把围墙外的一些资产也纳入进来了。做这个事情,同样需要厘清业权,谁的孩子谁抱走,在这个大账里面,需要搞清楚一级开发怎么干,这里面必然会有拆迁,有房地产的投资,要实现投资闭环,我们有种收入来源:一是策划包装费,这笔钱不一定给我们愿景,给智库也行,给设计院也行,但是一定要把我们愿景要干的事情给包进去;二是政府工程项目利润,这是施工类投资企业最关心部分;三是投资收益;四是开发收益,要实现投资收益平衡,必须要考虑原拆重建的开发收益,目前实施项目经验来看,如果没有开发收益,城市更新项目很难算平账,依靠运营收益来平衡投资是非常困难,如果再加上物业管理这个事情就更难做了,但是独立的社区商业是可以盈利的;此外还有资产增值的收益和运营收益。这都是不得已,为了能够让项目变得可行,不得不将各类收益打捆在一起实施,我们在重庆、成都和武汉等地的项目都是这样操作的。

 卢望高:已实施的社区更新项目,您认为还有哪些价值可以深度挖掘,甚至大有可为?制约其价值实现的主要因素是什么?

  江曼:首先,我认为在社区消费方面,有很多事情可以做,比如说社群团购就是很好的方向,城市更新运营企业如何通过社群团购触达社区的居民,与社区居民形成良性互动,激活社区私域消费是大有可为的,目前我们正在布局这块业务。

  其次,在社区内布局嵌入式养老,为社区老人提供白天照料的养老服务,或者提供居家老人的上门服务等,我认为都是可以做的,只是我们目前还不具备这个能力。在湖北十堰有一个项目,他们社区将整个小区一层通过租赁、购买或置换的方式,将一层原业主全部腾退出来,将其改造成养老院,使得小区的幸福指数大幅提升,这些都需要大策划,需要具备较强的组织能力。

  再次,我们在重庆项目做了另外一件事情,因为那个小区很多事外来务工者,他们有的人虽然在小区住了快10年,但并不认为自己是小区的主人。我们通过调研鼓励他们说出他们的需求,并激发他们对小区事务的关心。我们在这个小区专门建立了一个“打工者之家”,帮助外来务工者学习各种技能以促进再就业,使得小区的活力得到了极大的恢复。

  此外,我们还提供各种便利的装修维修服务,比如为老房子装修,我们有一个装修公司,提供各种装修套餐服务,让房子在短时间内变得适合居住。此外,我们形成了自己的社区产业链,包括设计院、装修公司、物业公司、采暖公司和电梯公司等,这些公司都能带来产业型收入。

  卢望高:当前新质生产力成为了很多行业和企业关注和研究的重点,您认为咱们老旧小区城市更新和社区运营该如何拥抱新质生产力?

  江曼:新质生产力是行业关注的重点,核心在于企业如何拥抱新质生产力,我认为行业大数据是很值得关注的。大数据的应用可以分为两类:一类是大数据对建筑的赋能,比方说利用大数据更好的做好绿色建筑和智慧建筑的设计,运营维护;另一类是通过大数据进一步深度挖掘城市更新的市场需求,包括政府的诉求、居民的诉求、企业的诉求等,通过大数据分析需求的痛点,这对于我们的工作至关重要。

  我认为最迫切的事情是利用大数据来提升生产力。

  同时,在社区运营方面,大数据也非常重要。以社群团购为例,通过大数据能够相对精确的了解社区内不同类型居民的消费习惯和需求,可及时为他们提供所需的产品,这有利于我成为社区中最好的服务商,及时响应社区居民的各种需求。

  我坚信,最终会有技术整合社区服务,我不确定具体是什么技术,但我相信它会出现。

  卢望高:非常感谢江曼老师的精彩分享,相信通过您的经验分享,一定能够为我们从事老旧小区更新运营的投资企业和专业人士对老旧小区更新运营有了更加全面和客观的认识,再次感谢您的分享。

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